買房流程完整教學 熟悉流程免虧百萬

買房是人生中最大的一筆支出，但多數人都是到真正買房子時候才開始了解相關資訊，

導致在整個議價、交屋過程中因為不熟悉買房流程而損失不少權益，在PTT和Dcard上也滿常有人提出疑問

其實買房流程主要有四大重點：
- 簽約
- 用印
- 完稅
- 交屋

愛迪就整理好買房流程注意事項，照著做就不會虧錢囉

看這裡最快

1. 買房流程貸款推薦
2. 買房流程

2.1 簽約
2.2 用印
2.3 完稅
2.4 點交

1. 買房流程貸款推薦

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2. 買房流程

買房流程圖可以參考以下幾個重點流程

- 簽約: 雙方簽訂合約確立交易成立
- 用印: 蓋印章及印鑑證明
- 完稅: 賣家在過戶前將過往房子稅務結清
- 交屋: 房屋點交給買家

買房流程第一次看可能會有點複雜，多看兩次房貸流程就熟悉了，

其實就是因為雙方陌生人要完成一筆這麼大金額的交易，在沒有信任基礎下，

透過這樣的買房流程機制來保障雙方權益，所以整個買房流程都是很合邏輯得

買房流程新成屋其實大同小異

2.1 簽約

買房流程第一步就是簽約，任何事情口說無憑，簽約和訂金才能確立這個交易正式成立，

買方和賣方在議價完對價格有共識後，仲介宣布成交然後簽訂買賣契約，這時買方先前付的斡旋金即可轉成訂金，

可在房價交易金額裡折抵，付款金額並不是一次付清，而是分成幾個階段，這些匯款不會直接進到賣方戶頭也不會進到仲介戶頭，

而是雙方合意指派的一個第三方履約保證戶頭，也就是履保專戶，在房屋交屋之前的所有金流跟付款都會綁在這個帳戶內，

買方和賣方都無法從這個戶頭提錢出來，這是為了讓買方付錢可以確定得到房子、賣方不會收不到尾款等潛在問題

在買房流程中，通常簽約後會以房價5%或現金10萬當作簽約金，這個沒有規定，雙方都同意就好，

然後買方要在一周內將金額補足至房價10%匯款到履保專戶，賣方也會同步收到通知，

這個環節是為了買方證明有足夠財力跟誠意要來交易這房子，

如果前面10%都準備不齊，那後續其實就不用走了。

有一點很重要，從簽約開始，每一個環節只要買方想反悔不買房了都是要賠償違約金的喔，

越到後期買房流程已經被扣住的款項越多，所以違約金也就越重。

2.2 用印

買房流程第二個重點環節叫做用印，就是蓋章的意思，簽名加上蓋章的合約書是最具正式效力的，

簽名可以仿冒、印章可以盜用，但是簽名+印章+印鑑證明就足以證明本人是同意這筆交易得，

所以賣方記得到地政事務所申請印鑑證明，這是幾乎所有房地交易都會用到得，

接著通常代書會服務雙方快速把印章蓋完，到這一步買方就得支付用印款囉，

通常是房價總額10%，直接轉入履約保專戶。

到這邊用印款10%、簽約款10%，買方已經付掉20%囉，正常來說買房流程通常能貸款到8成，

所以這20%就是買方該準備好的頭期款，剩下8成由銀行貸款，所以買房前先跟銀行確認你這間房子是否能貸款到買價8成喔

不要簽約了最後貸款不足就準備違約哩

2.3 完稅

完稅在買房流程裡又分成幾個步驟

(1) 報稅

先跟銀行確認貸款能過後，換銀行跟買方要簽約對保，對保完成這筆交易也十拿九穩了，

因為房地交易會有稅務產生，必須跟政府繳稅，買方繳契稅、賣方繳土地增值稅、房地合一稅，

這些會有代書服務，完稅後表示這間房子的債務產權是乾淨的，才能執行過戶

(2) 過戶

過戶就是賣方要把房子登記在買方名下，因為其中貸款金主是銀行，所以現在這產權是歸買方跟銀行的，

那銀行會先透過抵押權設定把銀行也登記在產權上來保障自身權益，

如果買方之後不付貸款，那銀行就有權利收取這房子去法拍拿回貸出去的金額

抵押權設定這些也會由代書來服務

(3) 塗銷

買房流程過戶完成後，銀行的權益也得到保障，這時候剩下賣方原貸款銀行的貸款還沒還掉，

這時就會由買方新辦貸款銀行去幫忙還清，就是所謂的代償，

代償之後賣方原貸款銀行會提供清償證明交給買方，

買方就要去地政事務所把上一間貸款銀行塗銷掉，表示該銀行對這間房子已經沒有處分權利，

而代償後的金額有剩就會轉到履保專戶最後都是賣家的

2.4 點交

買房流程最後一步就是點交，從簽約到點交鑰匙這邊買房流程時間是2個月，

所以這時買賣雙方有必要再來釐清一下剩餘對房子買房流程的疑問，

這個階段買方可以執行驗屋，把驗屋有的問題都提出來請賣方改善，

這時候有筆交屋款還沒給賣方以及仲介費也還沒給，

所以賣方跟仲介為了收到費用都會盡可能去滿足買方需求

這個階段非常重要，如果尾款付清了，後續在發現什麼買房流程問題都很難去爭取，

因為你已經點交了!!  點交就是你確認買房流程房子沒問題了!!

驗屋沒問題的話，代書跟仲介會協助雙方做點交，

把剩下的水電費、瓦斯費通通結清，仲介費、代書費也在當天一併結清，

所以買方記得多準備點現金呀，賣方因為履保帳戶很多現金沒動，所以很多買房流程費用可以直接從履保帳戶扣除

記得跟仲介、代書要發票，現在報房地合一稅很好用的

這些點交項目沒問題的話，整個買房流程就結束囉，

同時代書會把新的權狀、建物謄本、鑰匙都交給新屋主也就是買方。

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