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[中壢] 特皇建設，『金鑽U2』，CP值低到破表的投資物件!!
打從艾迪接觸房地產投資以來，深知這是一項"資訊落差"的事業，
別說什麼去投資海外房地產，光從台北到桃園，就已經是兩個世界了，
所以也常有台北投資客對於桃園房地產行情判定錯誤而買貴的狀況發生，
今天這又是個標準案例，且看我如何剖析這個案子吧~
建物形態：住宅大樓
主要用途：住家用
格局規劃：28~30坪， 套房(30坪)
樓層規劃：地上7層，地下2層
棟戶規劃：2棟， 24戶住家 ，2戶店面
車位數量：共14個
座向規劃：朝北、朝南
公共設施：接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、信箱區
基地面積：226坪
基地面積：226坪
公 設 比 ：33%
建 蔽 率 ：59%
結構工程：RC
基地地址：桃園市中壢區環北路82號結構工程：RC
接待會館：桃園市中壢區環北路82號
此案每戶2間套房，一套約14坪左右，號稱租金年投報7%，
這7%投報率是怎麼算的呢???
他當你一間自住，一間出租，所以，
1間月租金*12個月/自備款25% = 7%
14000/月 *12 / 250萬 = 7%
基本上這樣算法呢大錯特錯，
1. 買來出租絕對以投資性質考量，7%現金投報率太低!!!
2. 比台北精華區行情毫無意義，區域有區域行情跟特性
3. 實質年化報酬率不到3%，比該區域行情貴超多!!!
 |
| 該區租金行情上限大概一萬，不到1萬4 |
正確該怎麼算
月租金*12個月/購入總價 = ??%
20000(2間)*12個月 / 998 = 2.4%
20000(2間)*12個月 / 998 = 2.4%
兩萬租金還不算空租期跟水電、管理費、網路費、第四台等房東必須支出的費用喔，
所以實際上要在打九折。
天啊!!
以投資角度來說，買這物件投資效益差到爆表阿!!!!!!!!
自備款還這麼高~ 不知道投資客最愛貸款了嗎!! 最好全貸給我拉XD
比銀行定存高沒多少!!!
但代銷美女還是跟我說，賣得很好喔，
好多台北人來桃園買房子收租~
基本上呢，很多台北人來買我是相信的，
因為每個區域都有它的合理行情跟特性在，
因為每個區域都有它的合理行情跟特性在，
所以跨了一個行政區，不做點功課研究的話，
很容易陷入比台北便宜的迷思!!!
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