舊公寓改套房，老公寓裝潢實戰紀錄

2018/02/22 update 全新Apple物件

桃園區中正路黃金地段 超大坪數 格局方正 公寓

距離上個物件完工不久，又收到一個蘋果物件，
位於桃園區中正路巷弄內的老舊公寓，
評估了該地段類似物件的價格之後，
數間銀行都估該間公寓價值550萬左右，
秉持著投資客的專業精神，團隊夥伴順利以350萬購入該物件。
現賺200萬!!!!

由於坪數大、地段好，入手價格低，
這間經我們討論後決議改成6間套房，
以該區租金行情平均8500來算，每月可幫我們創造50K的租金收入~

努力幾個月就能每月加薪五萬，感覺很棒吧!!

想瞭解
- 如何以市價七折購入
- 如何判斷黃金地段，絕不是靠感覺
- 如何精準估出房子行情、然後出價
- 如何判斷改幾間套房、怎麼改
- 如何提高租金收入

原始屋況

拆除完畢，準備動工改裝

12/28 update 完工98% 準備招租拉!!!!

11/04 update

                          地板都鋪好囉~

                          認真講解管線配置

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  小資族如何每月加薪一萬

最近愛迪的好朋友-Sam跟我說他買到間公寓5F，
是顆很甜的蘋果物件 (甜蘋果：意即低於市價行情的物件)，
(如何拿到甜蘋果：認識大量仲介、清楚市場行情。)

Sam決定把這個原本物件改成數間套房出租，
對於沒買過公寓、沒改過套房的愛迪來說，怎能放棄這大好的學習機會呢!!
立刻舉手喊借我參觀+1。

好好的一間公寓，直接出租不是很好嗎，為什麼要大刀闊斧的弄個改套房工程呢???
背後是不是有足夠的利潤去支撐投資客做這樣的行為呢???

評估物件能否改套房有幾大要素
看我整理分析囉~

1. 入手成本價要低於行情

以此物件為例
屋主開價368萬
銀行估價310萬
實際買價247萬 (據說屋主在其他工具上投資失利，因此以低於行情價售出換取現金)

市價14萬/坪，Sam買到11.2萬/坪

通常銀行估價較保守，所以會比市價低一些，
這邊直接將銀行估價帶入等於市價方便計算，
實際買價247萬/市價310萬 = 80%
也就是說此物件購入價為市價8折，
如果直接花30萬隔成兩房兩廳住家物件再賣出，約莫有3,40萬利潤，
感覺利潤有點少，不太划算XD

2. 調查市場租金行情

桃園市政府附近有多個公家單位，就業人口眾多，租屋需求龐大，
還包含兩間桃園市知名的國中、小，同樣許多外派到此任教的老師需要租屋，
在這樣大的租屋需求下，來當供給方是沒有太大問題的。

上591查詢租金行情，
以桃園市政府附近公寓套房出租行情約莫在6500~7500之間 (裝潢漂亮的7500、裝潢一般的6500)。

3. 成本分析、投報率計算

桃園隔一間套房約25萬，
該物件22坪，可以隔成一間5坪，一共4間，剩下2坪當走道，
購入價247萬 + 隔成4套費用120萬 = 367萬

每間出租約7000元 x 4間 x 12個月 = 336000元/年
一年租金收入約33萬元，扣掉網路、第四台、修繕加一點點空租期，
一年實際租金收入約30萬元。
投報率 8~9% = 30萬(些微浮動) / 總成本370萬

4. 貸款成本估算

這間貸款220萬，利率1.7%，20年還款，

4-1 本利攤還
每月本利攤還要12000元左右，
但是把4間套房出租後28000-12000 = 16000，
每月還有16000元零用錢。

4-2 開寬限期外掛
每月利息3000元，
28000-3000 = 25000，
每月多25000元零用錢花，
兩年後轉賣獲利了解~ 
Perfect!

總結：
這個物件改完並滿組之後約可達到9%的年化報酬率，也就是一年有30萬租金收入，
以桃園行情來說，購買其他投資客隔好的套房投報率約為5~6%，
由於自己入手成本低，改好的投報率上看9%，遠高於市場行情，
所以這個公寓改套房經過上述評估後是可行的拉~~

Sam預計出租兩年達到房地合一最低稅率後轉賣給下一位想當包租公的人，
那轉賣能賣多少錢呢???
愛迪算給你看，
(轉賣總價 Y) x (市場行情投報 6%) = 30萬/年租金收益
Y = 500萬

兩年後Sam轉賣此投套物件給下一任包租公獲利如下：
(500萬-購入成本370萬) + (60萬，2年租金收益) = 190萬

天呀，投資到一個超級蘋果物件，兩年賺190萬!!!!!!!!!!!
看他這攤吃這麼飽，真該凹他請吃飯的XD