【中壢】南園二路 5F公寓

前兩天愛迪接到仲介打來電話：「劉先生，中壢工業區旁5F公寓含頂加，開價398萬唷。」
我看了一下屋況照片，看樣子屋況挺差的，利潤空間感覺不小喔!!
眼看離朋友約吃飯還有兩小時，抽空繞去看一下吧~~

沒想到現場一看，大失望，
屋況還不錯，3房一廳一衛，臥房裡都有採光，壁癌有點嚴重，
但廁所沒開窗，小扣分，

整體來說屋況滿好的，沒有我想像中差 (太失望了....)，

牆壁油漆有重新刷過，地板有清潔過，
感覺是個投資客的房子整理過準備出脫了~

OK，立馬查了一下，
南園二路30年以上的公寓5F行情是11萬/P，
但這間還有頂加隔好3房一廳，
以中壢工業區公寓租金行情來說，稍加整理，
一層可租到1萬，頂加租8000，共可租到1萬8千元，
假設我以行情價買入11萬*22.6坪 = 248.6萬
加上兩層樓購置全新家具&壁癌處理約20萬，
買入賣出成本我習慣抓交易價6%，248.6*6% = 14.9萬

好的，
所以總成本是248.6+14.9+20=283.5萬，
將5F含頂加租出去一年可收租金18000*12=21萬6千

21.6萬/283.5萬 = 7.6%

哇塞，這間租金投報率高達7.6%，很棒對不對!!!

好的，接下來談一下實際會遇到什麼狀況呢????

1. 公寓老舊，銀行估價低，貸款成數低，加上裝潢費用，
這間預估要卡很多現金，影響資金使用的靈活程度。
PS. 如果有筆閒錢的話，放這房子是還不錯拉。

2. 頂加有報拆風險，近兩年來被地方政府釘得緊

3. 公寓5F流動性差，不適合短買短賣

所以拉，這間愛迪認為不是很甜的物件，以上分析供您參考拉~